¿Qué son?
En 2016, el mercado inmobiliario introdujo una nueva línea de créditos que aumento las posibilidades de aquellos que sueñan con adquirir su vivienda propia, los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).
¿Cuáles son sus ventajas y desventajas?
Su particularidad radica en que abre el juego a que más personas accedan a créditos hipotecarios, al generar un sistema con cuotas iniciales más bajas y menos requisitos de acceso en comparación con los créditos tradicionales a tasa fija. La cuestión es que el valor de estas unidades de valor fluctúa y se modifica diariamente en base a los movimientos del mercado y los procesos inflacionarios, por lo que si la situación económica es inestable y la inflación aumenta sostenidamente, es muy difícil controlar el valor de las UVAs, lo que hará que cada mes se necesite más dinero que al anterior para pagar las cuotas correspondientes, e imposibilita predecir cuál va a ser su valor.
¿Cómo funcionan?
Accediendo a esta clase de préstamo tomamos una deuda que no es en pesos ni en dólares, sino que, la contraemos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs). Estas unidades representan el valor de la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda, y su valor se va modificando según las fluctuaciones del mercado, por lo que, como se explicó anteriormente, la cuota a pagar, el capital adeudado y el porcentaje de intereses se irán modificando en base a su evolución.
A modo de ejemplo: Supongamos que tomamos un crédito por 2 millones de pesos. Estos créditos, lo que harán es convertir el monto del préstamo en unidades de valor adquisitivo, y dividir el resultado en la cantidad de cuotas establecidas para el préstamo. Es decir, teniendo en cuenta que el valor actual de la UVA es de 35,9$, el valor de nuestro préstamo dejara de ser 2 millones de pesos para convertirse en 55.710 UVAs, y a este resultado lo dividimos nuevamente por la cantidad de cuotas establecidas, por ejemplo 360 meses (30 años), lo que nos daría un resultado de 360 cuotas de 154 UVAs aproximadamente. Es decir, al solicitar nuestro crédito nos comprometeremos a pagar durante 360 meses el valor de 154 UVAs, lo que hoy representarían 5.555$.
¿Por qué el valor de las cuotas varía mes a mes y cómo se determina su valor?
Quien determina cuánto vale una UVA es el Banco Central de la República Argentina, entidad que expresa dicho valor diariamente. Para hacerlo toma en cuenta e indexa su valor diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Este coeficiente fue introducido mediante el Decreto N° 214 en el año 2002 para indexar las deudas pesificadas para actualizar los valores de la cuota del préstamo para que no queden licuadas por la inflación, de forma tal que sean viables para las entidades acreedoras. Es publicado por el Banco Central de la República Argentina, siguiendo las pautas establecidas por el Ministerio de Economía en la Resolución N° 47/2002 e indica y refleja la evolución de la inflación, para reactualizar los valores de los préstamos en base a los movimientos del mercado y el aumento de la inflación.
Para hacerlo, toma como base de cálculo la variación registrada en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el cual es elaborado por el INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos).
Así, los aumentos identificados en los Índices de Precios al Consumidor, inciden directamente en el Coeficiente de Estabilización de Referencia, el cual modifica diariamente el valor de las Unidades de Valor Adquisitivo para indexarlas y adecuarlas al valor actual de mercado. Por lo tanto, aunque todos los meses paguemos la misma cantidad de UVAs, las modificaciones diarias de su valor influyen en el valor final que tendrán las cuotas mes a mes.
Cabe aclarar que estos créditos establecen límites de aumento a las cuotas mensuales, establecidos por un tope del 40% de los ingresos totales presentados a la hora de pedir el crédito. Es importante remarcar que dicho valor se toma en referencia a la totalidad de los ingresos presentados inicialmente, por lo que si se presentan ingresos prestados para alcanzar los mínimos requeridos, serán contabilizados a la hora de establecer ese tope de aumento.
¿Cómo serán los nuevos créditos que se lanzan a mitad de año?
La nueva línea de créditos Procrear tendrá un plazo a 30 años en UVAs y un techo de hasta 140.000 UVAS (equivalentes hoy a 5.027.400 pesos). El Estado subsidiará el 20%, mientras que quien lo tome deberá pagar el 10% y el banco el 70% restante. Estará dirigido a 10.000 familias a través de los bancos Nación, Ciudad y Provincia y la inscripción se abrirá a mediados de junio, quienes serán evaluados a través de un scoring. Entre los requisitos, además, se incluyen que sea primera y única vivienda, y, no contar con antecedentes negativos en el sistema financiero. El sistema de scoring les dará prioridad a las familias que tengan hijos a cargo, o condiciones de discapacidad o embarazos de algún miembro.
Por otro lado, también se anunció la creación del Sistema de cobertura a los deudores hipotecarios en UVA, que funcionará a través de un fondo compensador para protegerlos ante la escalada cambiaria. El objetivo será compensar la diferencia de cuota si el índice de inflación supera al índice salarial en más del 10 por ciento. A modo de ejemplo, si la inflación acumulada desde el inicio del crédito es del 40% y el indicador salarial creció un 25%, el seguro cubrirá el 5% del excedente. El seguro será obligatorio para todos los nuevos créditos Procrear y para los deudores futuros de viviendas de valor inferior a 140.000 UVA. Se estima que tendrá un costo del 1,5% del valor de la cuota, equivalentes a 0,15% adicional de tasa de interés anual.
