El derecho a una vivienda digna y adecuada es un derecho humano reconocido en la normativa internacional de los derechos humanos como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. Una de las primeras referencias a este derecho es la del párrafo 1 del artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos.
En este contexto, la semana pasada inició el debate en la comisión de Legislación general de la cámara de diputados, para consensuar la reformulación o derogación de la actual Ley de Alquileres, la cual ha traído más problemas que soluciones en su corto periodo de aplicación.
Es importante aclarar, que si bien su modificación es necesaria, es fundamental que se tengan en cuenta las dificultades de la aplicación de la ley, sin que se efectúe un retroceso en los derechos adquiridos por la última modificación, tales como:
- Las expensas extraordinarias a cargo del propietario.
- Aceptación de más opciones de garantía, para que no sea la única opción el título de propietario. Tales como seguro de caución, aval bancario, garantía de fianza o garantía personal del locatario acreditada con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. Este punto es importante, para evitar el mercado ilegal de adquisición de garantías de propietarios y las restricciones al acceso a un alquiler para la cantidad de personas que no tienen acceso a la misma.
- El pago de los gastos por comisión inmobiliaria y la porción del ABL correspondiente al impuesto inmobiliario a cargo del propietario.
- El depósito de garantía no puede superar el importe del primer mes de alquiler, cuando antes de la modificación era equivalente a dos meses, y al finalizar el contrato el propietario debe devolver el depósito con un monto equivalente al precio del último mes de la locación.
No obstante, como se mencionó, la aplicación efectiva de esta ley trajo complicaciones tanto para inquilinos como para locatarios, por lo cual es importante que el debate para su modificación gire en torno a los plazos mínimos para la duración del contrato, y la aplicación del Índice de Contratos de Locación (ICL). La problemática se generó con el aumento elevado del precio de los alquileres (entre 157% y 184% en el Gran Buenos Aires y 135% en la Ciudad de Buenos Aires frente a una inflación acumulada del 103% en el mismo período) y la contracción de la oferta.
Otro de los puntos en debate tiene que ver con la intención de algunos sectores de incluir un impuesto a la vivienda ociosa, cuya posibilidad real de aplicación sería dudosa y traería complicaciones en la diferenciación por zonas, la definición de qué es efectivamente una vivienda sin uso, las corroboraciones de que no haya gente viviendo en el lugar en distintas épocas del año, para nombrar solo algunos problemas. Desde este punto, sería más efectiva una política de incentivos, como puede ser la quita de algún tributo, para la construcción y el destino de propiedades existentes a la locación, y no una política punitivista.
Más allá de esto, considero que lo más importante es remarcar que esta problemática no se circunscribe solo a este ámbito, sino que responde a una matriz de problemas estructurales relacionados a la inflación y problemas económicos, a los que nuestros gobernantes no han sabido dar respuestas satisfactorias. Es decir, en este contexto es casi imposible que los ciudadanos confíen y estén dispuestos a regular el valor de sus viviendas esperando un próspero desarrollo económico.
Sin ir más lejos, el congelamiento de precios y la imposibilidad de desalojos durante el 1° año de la pandemia, vía el decreto 320/2020, provocaron que los propietarios comiencen los contratos posteriores con valores mucho más elevados, ante la posibilidad de que se vuelvan a repetir estas circunstancias. Además, si bien el índice implementado para calcular los aumentos es democrático y transparente, venimos de casi 2 décadas en las que los índices y las estadísticas formuladas por nuestro estado distan mucho de ser verdaderas, por lo que se vuelve casi imposible poder confiar en ellas.
La única salida satisfactoria debe emanar del órgano de representación ciudadana por excelencia, nuestro congreso nacional. Es allí donde se debaten las leyes que nos regulan y se busca garantizar los derechos de los ciudadanos.
Las cámaras del Poder Legislativo deben ser el canal para resolver esta problemática.
Esperamos que quienes ocupan hoy sus bancas estén a la altura de nuestra historia y sepan generar los consensos necesarios para reveer y reconsiderar los plazos de los contratos, los índices a partir de los cuales se determinarán los nuevos valores y los incentivos que se le ofrecerán a los propietarios para que vuelvan a confiar en un mercado inmobiliario estable.
